各乡镇人民政府、街道办事处，区直各有关单位：

　　《福州市长乐区农村宅基地和建房审批暂行办法（试行）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

　　福州市长乐区人民政府

　　 2022年7月12日 

福州市长乐区农村宅基地和建房审批暂行办法（试行）

　　第一章 总则

　　第一条  为全面贯彻落实新修订的《土地管理法》有关规定，提升农房安全建设质量，改善乡村人居环境，保障农村村民的合法权益，根据《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）、《福建省农业农村厅等三部门关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）、《福州市人民政府关于规范农村宅基地和建房管理的实施意见（试行）》（榕政综〔2021〕142号）等要求，进一步优化我区农村宅基地（以下简称“宅基地”）用地建房审批流程，结合我区实际，特制订本暂行办法。

　　第二条  本暂行办法适用于我区辖区内集体土地范围内,农村村民在集体土地上新建、改建、扩建村民住宅及相关的规划、审批、建设管理。

　　第三条  坚持先规划后建设，不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。合理安排农村宅基地用地，引导优先利用存量建设用地，严格控制农村宅基地占用农用地特别是耕地。

　　第四条  村民建房应当坚持安全、适用、经济、美观，符合地域风貌的原则，节约用地、集约建设。村民零星建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地，严禁占用永久基本农田。鼓励和引导根据当地实际统一旧村改造或集中新建住宅小区，切实提高新农村建设水平。

　　第二章 申请对象资格

　　第五条  农村村民申请宅基地，是指农村集体经济组织成员以户为单位，在乡镇（街道）、村庄规划区内申请用于建造自用住宅的集体建设用地。农村村民申请宅基地的主体为宅基地所在地农村集体经济组织成员，可以是户主或年满18周岁的、经户内全体人员同意的户内成员。

　　农村集体经济组织成员身份是在《福州市长乐区农村集体经济组织成员资格界定指导意见》指导下，由集体经济组织经民主决策程序直接界定或制定届定标准和条件认定。

　　农村村民申请宅基地应符合“一户一宅”原则，一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省级规定标准。经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。

　　第六条  严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　第七条  农村村民申请宅基地建房有下列情形之一的，予以批准：

　　（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积低于法定标准，需要新建或改扩建住宅的；

　　（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

　　（三）因国家或者集体建设、实施乡镇（街道）、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

　　（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

　　（七）其他经审核符合规定的宅基地建房申请。

　　第八条  村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）不符合“一户一宅(居)”政策规定的；

　　（二）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均实际住宅建筑面积(含有宅基地房产可以继承、无手续的住房)超过60平方米的；

　　（三）申请户成员分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

　　（四）年龄未满18周岁的；

　　（五）不符合国土空间规划、村庄规划及用途管制等要求的；

　　（六）将原住宅出卖、出租、赠与、其它方式转让或改作生产经营用途的；

　　（七）非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）；

　　（八）农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的；

　　（九）原宅基地已被征收或征用并得到补偿安置的；

　　（十）已公布的历史建筑或列入保护名录的重要历史建筑（A+）、一般历史建筑（A-）或传统风貌建筑（B+）的。

　　第三章 建房申请

　　第九条  村民个人符合条件申请宅基地建房，应持下列材料向所在村委会提出申请：

　　（一）《农村宅基地和建房申请审批表》一式五份；

　　（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

　　（三）申请人同意退出原使用宅基地自愿无偿退还村集体的《农村宅基地使用承诺书》（没有旧宅基地的除外）；

　　（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门出具的危房鉴定书；

　　（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议，协议应当经过当地村委会见证或依法公证；

　　（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用省、市、区住建部门编印的农房建设通用图集。

　　第四章  申请审查

　　第十条 各乡镇（街道）对本行政区域内宅基地和建房申请进行严格审查后予以审批。实行审批信息公开制度，审批结果应及时告知，审批和竣工验收情况及时向区农业农村、资源规划、住建等部门备案。

　　（一）农村村民符合宅基地申请资格条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。

　　（二）村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与申请宅基地建房的村民充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内或者每一个月集中申请材料，村委会组织召开村民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。

　　（三）审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，应在本村张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送乡镇（街道）综合便民服务中心政务窗口统一收件审查。

　　第十一条 各乡镇（街道）规划建设环保办公室或公共管理办公室(负责农业农村工作的行政部门)牵头负责农村村民宅基地和建房审批管理日常事务。各乡镇（街道）规划建设环保办公室或公共管理办公室(负责农业农村工作的行政部门)应在乡镇（街道）综合便民服务中心政务窗口集中收件，受理本行政区域内村民建房申请，建立实行乡镇（街道）综合技术保障中心、乡镇（街道）国土资源所等多部门内部并联审查制度，实现“统一收件、并联审核、跟踪督办、统一监管”。

　　综合便民服务中心应公布农村村民宅基地申请审批办理流程和办事指南，明确各部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。

　　第十二条  乡镇（街道）综合便民服务中心政务窗口接收申请材料时，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容，未告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请材料齐全、符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。

　　第十三条  在审批过程中，乡镇（街道）要加强对宅基地审批的全过程监管，全面落实、严格执行农房建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场。

　　农村宅基地申请审查到场主要审查申请对象的资格条件，核实拟用地块是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制要求，拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定；拟用地是否符合建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等。

　　第十四条  乡镇（街道）部门职责分工

　　乡镇（街道）建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制，负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，由乡镇（街道）党委主要负责同志兼任召集人；统筹规划建设环保办公室或公共管理办公室、综合技术保障中心、国土资源所、综合行政执法队等工作力量成立协调机制办公室，承担日常工作。

　　（一）乡镇（街道）规划建设环保办公室或公共管理办公室(负责农业农村工作的行政部门)负责农村村民宅基地和建房审批管理和档案日常管理事务：

　　1.负责组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查、宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；

　　2.负责组织召集乡镇（街道）综合技术保障中心和国土资源所对申请宅基地审批材料进行审核；

　　3.负责组织乡镇（街道）综合技术保障中心和国土资源所全面落实申请、审批、建设、验收“四到场”；

　　4.负责组织乡镇（街道）综合技术保障中心和国土资源所人员对建房竣工后进行验收；

　　5.负责做好建房审批档案归档，并按要求及时移交区档案馆存档；

　　6.负责及时将审批情况上报区农业农村局、资源规划局、住建局等部门备案。

　　（二）由乡镇（街道）政府（办事处）组织综合技术保障中心审查：

　　1.是否符合“一户一宅”的规定；

　　2.是否本村集体经济组织成员；

　　3.是否对旧宅基地进行处理；

　　4.是否依法召开村民代表会议审议；

　　5.村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全；

　　6.是否直接选用省、市、区建设部门编印的农房建设通用图集；

　　7.建筑间距、建筑外立面及风貌、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合规划设计要求；

　　8.自行委托建筑设计单位或设计师进行设计建设的，设计单位需具备有效资质，工程设计师需具备执业资格，所设计图纸符合规范要求。

　　（三）由乡镇（街道）政府（办事处）组织国土资源所审查：

　　1.用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制要求；

　　2.申请面积、用地权属和地类性质是否符合规定；

　　3.是否位于地质灾害危险区域。

　　（四）涉及林业、水利、交通、文物、历史建筑、生态环境等行政主管部门需要审查的内容，由乡镇（街道）会同相关行政主管部门办理。

　　第五章  审核批准

　　第十五条  农村村民新扩建的住宅建设申请应自乡镇（街道）综合便民服务中心政务窗口受理申请之日起15个工作日内办结（依法办理林业、农用地转用等审批的期限除外）。规定工作日内不能作出审核决定的，经乡镇（街道）负责人批准，可以延长5个工作日，并应将延长期限的理由通过服务中心窗口告知申请人，有必要的也可一并通知申请人所在村委会。

　　属利用原宅基地改建的，不需要办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由乡镇（街道）根据村庄规划进行审批，符合条件的，在10个工作日内办结。

　　第十六条  乡镇（街道）根据联审结果依法作出审核同意的，核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并在乡镇（街道）综合便民服务中心政务窗口公布。

　　对村民建房申请不予批准的，乡镇（街道）应当在收到申请材料之日起15个工作日内，出具书面凭证，说明理由，并注明收案日期和办结日期。

　　第十七条  经批准用地建房的村民，应当在开工前向乡镇（街道）申请划定宅基地用地范围，乡镇（街道）在接到申请后的5个工作日内，组织综合技术保障中心、国土资源所等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界。

　　第十八条  村民建房建设涉及农用地的，以乡镇（街道）为单位分批次向区资源规划局申报审查，其中涉及占用林地、河流水面、各类保护区等的，还应经林业、水利和各类保护区主管部门等进行前置审查，农转用经区政府批复后，再由乡镇（街道）批准用地，按规定使用集体土地。

　　第六章  建设管理和技术标准

　　第十九条  村民建房应严格按照宅基地审批和规划许可批准的位置、面积、层数、建筑风貌、色彩等进行建设，不得擅自变更，确需变更的，应经发证机关同意，并办理变更手续。

　　第二十条  村民建房设计应当安全、适用、经济、美观，符合地域风貌，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定；与周边环境协调，体现地方特色、民族风格、文化传统，提倡采用新工艺、新材料、新结构。

　　第二十一条  村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用村镇住宅建设通用图集。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

　　第二十二条  村民建房施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。参与村民建房的勘察、设计、施工、监理单位和土木工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。

　　第二十三条  供电供水等部门在建房户取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》后方可办理供电供水手续。

　　第二十四条  宅基地面积包括住房、附属用房和庭院等，房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。

　　每户宅基地面积限定在120平方米之内，户家庭人口3人及以下的，申请用地面积不得超过80平方米；户家庭人口4—5人的，申请用地面积不得超过100平方米；户家庭人口6人以上的，申请用地面积不得超过120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

　　第二十五条  村民建房应当遵守以下技术标准规定：

　　（一）规划：村民建房要符合国土空间总体规划及各类专项规划，靠近城市、县城、乡镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，鼓励建设多层单元式住宅。

　　（二）选址：村民建房选址应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段，杜绝安全隐患问题。选址应符合基础设施、公共服务设施和生态环境保护用地等规划，审查是否处于规划道路红线宽度≥30米的主干道、防洪排涝规划河道、生态保护红线;是否处于国省道、高速公路、铁路、城市轨道交通线及控制范围。

　　（三）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

　　（四）层高：一层层高控制在4.8米以内，二层以上层高控制在3.3米以内，建筑总高度不超过14米，建筑屋顶原则上应按坡屋顶设计。

　　（五）间距和朝向：住宅建筑前后间距与建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。因旧房改造、扩建等受用地条件限制的，根据实际情况由属地乡镇（街道）合理确定相邻距离。

　　（六）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

　　（七）建筑单体：应满足村民生产生活需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，符合地方建筑特色，外观应进行一次性装修。

　　（八）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

　　第二十六条  农村独栋式、并联式或联排式自建住宅，可由建房村民自行选择农村土木工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全管理由乡镇（街道）负责。建房村民由土木工匠进行建房的，应当签订建房合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务。

　　第二十七条  农村住宅建设多层住宅以上（4层及4层以上），应由具备相应资质的施工企业承接施工，集中统建的农村住房项目应向区建设主管部门办理质量安全监督手续，乡镇（街道）应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

　　第二十八条  农村土木工匠从事村民建房施工，应具备相应的建设施工技能。区住建、人社部门要加强土木工匠培训，将土木工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训对象，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高土木工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。

　　第二十九条  乡镇（街道）应建立挂村领导和工作人员、村“两委”干部农房建设安全巡查制度，采取包片制定期巡查。

　　第三十条  乡镇（街道）审批发证时，应对建房村民进行质量安全谈话提醒，告知拆除和建房等安全知识，谈话记录由谈话人、建房人签字，并纳入建房审批档案。

　　第三十一条  施工期间乡镇（街道）要在施工关键节点巡查到场，在地基基础、抗震节点和关键主体结构施工过程中，及时到施工现场检查指导，特别是加强隐蔽部位的到场检查，发现不符合基本建设要求的当即告知建房户，提出处理建议并做好记录。技术力量不足的乡镇（街道）可以采取购买服务方式委托监理单位或聘请监理工程师到场检查指导。

　　第三十二条  乡镇（街道）应当按照统一规定格式，在住宅建设现场悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。

　　第七章 建房验收

　　第三十三条  村民建房完工后，应当向乡镇（街道）申请竣工验收。乡镇（街道）应当在接到申请后的5个工作日内，组织宅基地联审联批部门进行验收，实地检查农户是否按照批准的土地面积、四至等要求使用宅基地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求，并出具《农村宅基地和建房验收意见表》。

　　第三十四条  通过验收的，建房村民可以向区不动产登记部门申请办理不动产登记。未通过验收的，由审批单位下达整改通知书，限期整改。

　　第三十五条  农村村民提供《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》《农村宅基地用地和建房验收意见》等材料向区不动产登记中心申请办理《不动产权证》，不动产登记机关应按照规定程序予以办理。

　　第八章 职能分工

　　第三十六条  各级各部门依照分工，各司其职，行使审批、监督、指导、服务等职能。职能分工如下：

　　（一）区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通知区资源规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　（二）区资源规划局负责国土空间规划、村庄规划、农转用报批、宅基地确权登记颁证等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导乡镇（街道）核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。

　　（三）区住建局负责农房建设风貌管控和质量安全、村庄建筑风貌管控的技术指导与行业服务，对镇村建设干部和农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等培训，推广使用建筑风貌导则和农房通用图集；对纳入工程质量安全监管体系的项目，加强督查监管。

　　（四）乡镇（街道）对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责，具体组织落实村庄规划编制、农村宅基地和村民住宅建设审批、村民住宅建设质量安全和建筑风貌监管、制止和查处违法违规建房、加强村级国土资源和规划建设协管员队伍建设等工作；及时将审批情况上报区农业农村局、资源规划局、住建局等部门备案。

　　（五）村民委员会履行巡查、报告、劝阻责任，发挥村庄建设协管员作用，安全问题及时发现、及时劝阻、及时上报，将村民建房质量安全问题纳入村庄治理范围。村民委员会通过制定村规民约、成立村民建房理事会等方式，强化村庄治理。

　　第九章  监督检查

　　第三十七条  在宅基地审批过程中，按照“谁审批，谁负责，谁监管”的原则，各职能部门工作人员及其领导要严格审核各个审批环节，实行以档案为依据终身负责制。

　　第三十八条  乡镇（街道）依法承担属地管理责任，健全机构，充实力量，加强宣传引导，优化审批流程和办事指南，提高审批效率，严格履行乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理职责。建立农民建房前与建房户的谈话制度，谈话内容包括建房质量安全要求、施工安全须知、事故案例等，进行提醒告知。

　　第三十九条  村级组织要建立健全宅基地分配制度，加强源头审核把关，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

　　第四十条  在宅基地审批过程中要严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮不作为、打招呼递条子等乱作为现象。对工作不到位、报告不及时、制止不得力的实行问责制，依法依规追究相关责任人的责任。

　　第十章  附则

　　第四十一条  本暂行办法未作规定的，按照现有法律、法规、规章和国家、省、市相关规范性文件执行。

　　第四十二条  本暂行办法实施过程中，法律、法规、规章及国家、省、市相关规范性文件另有规定或修改的，从其规定。

　　第四十三条  城区规划区范围内的村民个人建房，不允许新建审批，属于符合规划的D级危房，以土地权属证明文件为依据，只允许等面积、等规模改建，建房管理和技术标准参照农村宅基地建房管理。对城区规划区范围内符合要求的村民个人建房申请由区资源规划局负责按照规定程序办理。

　　第四十四条  本暂行办法实施过程中，因乡镇（街道）机构改革产生职能调整的，各职能部门应做好工作衔接，上述联审职能由乡镇（街道）负责相应适时调整，确保职能顺利交接过渡。

　　第四十五条  本暂行办法自公布之日起施行，有效期至2024年7月12日，执行期间若遇国家法律法规政策变化则另行调整。本暂行办法施行之前已提出宅基地住房申请，至施行之日仍未办结的，适用本办法规定执行。本区原有相关规定与本暂行办法不一致的，以本暂行办法为准。

　　第四十六条  本暂行办法由区农业农村局、资源规划局、住建局负责解释。