《福州市长乐区人民政府关于印发福州市长乐区2019年度城镇基准地价的通知》（以下简称“《通知》”），发布实施了福州市长乐区2019年度城镇基准地价，现将《通知》相关内容解读如下：

一、制定背景

基准地价是土地使用权出让、土地使用权征（用）收、房屋征收补偿安置、企业改制土地资产处置等各项业务中评估和确定土地使用权价格的主要依据，也是认定是否低价出让国有土地使用权的衡量标准。科学制定和及时修订更新基准地价，对于规范土地市场、防止国有资产流失、维护土地使用权人合法权益等都具有重要意义。其成果对加强地产市场管理、整顿地产市场秩序、防止国有土地资产流失起着积极的作用，也保证了国家土地所有权在经济上的实现，为全面合理利用土地、促进土地资源配置提供了科学依据。

根据《中共福建省委办公厅省人民政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》（闽委办发〔2014〕18号），“基准地价原则上每二年更新一次，并根据市场变化适时进行调整”。长乐区上一轮基准地价的估价期日为2017年1月1日，至今已三年多。随着长乐区经济的发展，城镇市政基础设施和公共设施的不断完善，交通设施的不断完善，以及城镇环境和景观明显改善，土地区位条件发生了明显变化。2019年10月15日，福建省自然资源厅发出《关于开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（闽自然资发〔2019〕177号），要求各地全面更新城镇基准地价。因此适时全面更新长乐区城镇基准地价是非常必要和可行的。

二、制定依据

本《通知》是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发〔2001〕174号）、《中共福建省委办公厅省人民政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》（闽委办发〔2014〕18号）和《福建省自然资源厅关于开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（闽自然资发〔2019〕177号）等法律法规和文件制定的。

三、制定过程

按照《福建省自然资源厅关于开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（闽自然资发〔2019〕177号）的要求，福州市长乐区自然资源和规划局于2019年11月份开始启动城镇基准地价修编工作，经过资料收集、外业调查走访、内业整理与分析计算、成果编制等工作阶段，形成修编成果。在对初步成果进行了反复的内部论证后，福州市长乐区自然资源和规划局于2020年4月27日向区直有关部门、福州滨海新城建设指挥部和各乡镇（街道）、工业区致函进行意见征求；于2020年5月21日在局九楼会议室举行了听证、论证会，再次广泛听取社会各界的意见和建议。2020年6月9日，吴永忠副区长组织召开会审专题会议,对2019年城镇基准地价修编成果进行研究审议。2020年9月22日，福州市自然资源和规划局组成验收组，对长乐区2019年城镇基准地价更新成果进行验收，验收组认为该成果符合国家规程和省厅要求，同意通过验收。

在区政府正式颁布前，区政府牵头区直有关部门及各乡镇、街道，研究讨论了《通知》草案，并进一步修改完善。经区政府2020年第19次常务会议研究通过，于2020年10月19日印发执行。

四、适用范围

本《通知》适用于长乐区城区、滨海新城启动区及各乡镇规划镇区范围内的土地，具体包括：①长乐区城区（即城市规划区）范围内的土地，总面积约60平方公里；②滨海新城启动区规划范围内的土地，总面积约21平方公里；③金峰镇、漳港街道、潭头镇、古槐镇、鹤上镇、营前街道、梅花镇、江田镇、松下镇、玉田镇、文岭镇、湖南镇、猴屿乡、罗联乡等十四个乡镇（街道）的规划镇区范围内的土地；④空港、滨海两个工业区规划范围内的土地。

五、主要内容

（一）长乐区城镇基准地价表

包括各城镇商服用地路线价表、商服用地基准地价表、住宅用地基准地价表、工业用地基准地价表、公共管理与公共服务用地基准地价表，以及各用地类型的二级类用地行业修正系数表，详见《通知》。

（二）长乐区城镇各类用地级别分布范围

包括商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地的土地级别分布范围，具体详见长乐区城区、滨海新城启动区、各乡镇和工业区各类用地基准地价图。

（三）长乐区城镇基准地价内涵

1、估价期日：2019年7月1日。

2、土地使用年期：按各类用地的法定最高出让年限设定，即商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共管理和公共服务用地50年，特殊用地50年，交通运输用地50年。

3、土地开发程度：统一设定为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和红线内“一平”（即场地平整）。

4、容积率：商服用地2.5（商服路线价1.0）、住宅用地2.5，工矿仓储用地1.0，公共管理与公共服务用地(Ⅰ) 2.5（其中文化设施和体育用地1.0），公共管理与公共服务用地(Ⅱ) 1.0，特殊用地1.0，交通运输用地1.0。

5、商服用地路线价标准进深：城区14米，滨海新城启动区、金峰、漳港12米，猴屿、罗联8米，其他乡镇10米；标准宽度均为4米。

6、本次基准地价不含契税、城市基础设施配套费、耕地占用税、林地审批费。

7、各类用地的地价影响因素均为一般状态。

（四）长乐区城镇基准地价应用说明

1、商服用地路线价是指商业道路两侧标准深度内一层独立式商业店面的楼面地价。位于第二、三层的商服用地应进行楼层修正，系数分别为第二层0.33、第三层0.25，若修正后的地价低于其相应的商服用地级别楼面地价，则直接按商服用地级别楼面地价计算。

2、商服用地路线价修正幅度仅为微观区位修正系数，应根据宗地所处位置繁华程度（如距商服中心距离，周边店面经营类型）、临街状况修正（如一面临街、二面临街、三面临街等）、交通限制等方面综合考虑确定，具体宗地地价评估时还应进行深度、宽度、楼层、土地使用年期、估价期日、土地开发程度等修正。

3、各类用地基准地价的修正幅度仅包括区域因素和个别因素修正，具体宗地地价评估时还应进行容积率、土地使用年期、估价期日、土地开发程度等修正。

4、地下空间土地使用权的基准地价按其相对应用途地表基准地价楼面地价的一定比例计算：地下一层为25%，地下二层为15%，地下三层为10%。地下空间使用权基准地价修正体系参照所属项目的地表对应用途（混合用途的按主要用途）的修正体系进行修正。

5、不在本基准地价覆盖范围内的区域(或路段)用地价格应以其邻近区位条件相当的区域(或路段)基准地价进行比较修正后确定；本基准地价未涉及的用地类型价格应以其近似用地类型基准地价进行比较修正后确定。

六、适用期限和解释权

本《通知》自福州市长乐区人民政府公布之日起执行，本基准地价成果由福州市长乐区自然资源和规划局负责解释。

福州市长乐区自然资源和规划局

2020年10月22日