目  录 

第一章 总则 

第二章 规划及用地要求 

第三章 建房审批 

第四章 建设管理 

第五章 技术标准 

第六章 监管措施及法律责任 

第七章 附则 

第一章  总  则 

第一条  为了规范我区村民住宅规划建设及用地管理，提高村民住宅建设水平，促进集约合理用地，改善农村人居环境，保障村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《福建省农村村民住宅建设管理办法》等有关法律法规，结合我区实际，制定本办法。 

第二条  本办法适用于我区辖区内的村民新建、扩建、改建住宅的用地、规划、建设管理。 

第三条  村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色，并妥善处理通风采光等相邻关系。 

第四条  村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上改建或扩建、异地新建；集中建房是指乡镇(街道)或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。 

  各乡镇（街道)应当采取有效措施，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。 

有下列情形之一的，应当统一规划集中建设住宅小区： 

（一）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的； 

（二） 农村土地整理涉及村民新建住宅的； 

（三）灾后集中统一建设的； 

（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。 

第二章  规划及用地要求 

第五条  村民建房应当符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批村民建房和住宅用地。 

第六条  乡镇（街道）要按照村庄规划编制工作要求，抓紧对编制时间较长、内容明显滞后、不符合村情民意的村庄规划进行修编，并做好村镇规划和乡镇土地利用总体规划之间的衔接。村镇规划修编时应进一步划定禁建区、限建区和适建区。禁建区内不得审批村民建房，限建区内属于危房的，允许利用原宅基地或闲置宅基地改建或新建；适建区内村民可改建或扩建、新建住宅。 

第七条  村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。禁止村民在地质灾害危险区内建设住宅。村民建房用地位于地质灾害易发区内的，乡镇（街道）应组织地质灾害危险性评估，不适合建房的应避开建房。 

第八条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。村委会或者村集体经济组织依法收回村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。 

第九条  区自然资源和规划局负责以乡镇（街道）为单位按照人口比例下达年度新增建设用地指标，对农村住宅建设用地实行指标控制。在同等条件下，对被征地拆迁户的住宅用地优先给予安排。 

第十条  村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。3口以下（含3口）的每户不得超过80平方米，6口以上（含6口）的每户不得超过120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。 

  前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。 

第三章  建房审批 

第十一条  村民建房申请应当符合下列条件之一： 

（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的； 

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的； 

（三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的； 

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的； 

（五）原有住宅属C、D级危房需要拆除重建的； 

（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的； 

（七）经批准回原村庄定居且无住宅或住宅面积低于法定标准的港、澳、台胞和华侨申请建设住宅的； 

（八）户籍在外的村民户籍回迁且无住宅或住宅面积低于法定标准申请建设住宅的； 

（九）区人民政府规定的其他情形。 

第十二条  村民建房申请有下列情形之一的，不予批准： 

（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的； 

（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的； 

（三）年龄未满18周岁的； 

（四）不符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划的； 

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的； 

（六）不符合“一户一宅”政策规定的。 

第十三条  村民个人申请建房的，向所在的村委会提出建房申请，并提交以下材料： 

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份； 

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件； 

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅或利用原宅基地改建的除外)； 

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定机构出具的危房鉴定书或村镇建设管理部门出具的危房认定证明，其中村镇建设管理部门出具的危房认定证明应经乡镇（街道）党政联席会议集体研究确认形成会议纪要并向危房所在村公示5个工作日无异议后出具； 

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或在申请表上签字，摁手印确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证； 

（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图,或者选用标准通用图; 

（七）出具符合“一户一宅”的保证书。 

村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报乡镇（街道）。 

第十四条  乡镇（街道）应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织乡镇（街道）规划建设、国土资源管理机构一同到实地踏测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合乡镇（街道）、村庄规划和乡镇（街道）土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡镇（街道）规划建设、国土资源管理机构现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报批。 

第十五条  属利用原宅基地改建的，不需办理用地审批手续，直接办理规划建设许可手续，由乡镇（街道）根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，并报区自然资源和规划局备案，村民即可开工建设。 

城区规划区范围内的村民个人建房只允许等面积、等规模改建。由乡镇（街道）报区自然资源和规划局审批。 

第十六条  属新建、扩建的，应报送区自然资源和规划局进行规划审批及用地审核。区自然资源和规划局应当在接到乡镇（街道）上报的有关材料之日起20个工作日内完成规划审批，对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》；规划审批后在15个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行用地审核并报区政府进行用地审批，予以批准的，由区自然资源和规划局核发《建设用地批准书》。 

第十七条  重点区域和重要道路红线两侧各200米范围纳入规划严控管理范围。具体区域包括：闽江长乐段沿线第一重山可视范围，沈海高速、机场高速、福州绕城高速、长平高速、长福高速、机场二高速、东南快速、228国道、316国道、滨江滨海路、营滨路、福北路、福平铁路以及规划的泽竹路、文松路、道庆路，轨道交通6号线（地面部分）、福州至机场轨道交通工程（地面部分），均纳入规划严控管理范围。其改建的村民建房，乡镇（街道）人民政府在核发《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》之前，其建筑设计方案应由乡镇（街道）报区自然资源和规划局牵头审查同意，其中处于闽江沿线的由区自然资源和规划局按规定报福州市自然资源和规划局审查。 

第十八条  采取集中建房的，村民应向村民委员会提交以下材料： 

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份； 

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件； 

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)。 

由组织集中建房的乡镇(街道)或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照十四条、十六条新建扩建情形规定报批，统一、分户办理规划许可和用地审批手续。 

第十九条  属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，乡镇(街道)在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。 

第二十条  村民建房规划和用地审批完成后5个工作日内，乡镇(街道)应将《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》一并发给申请人，并组织乡镇(街道)规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。 

第二十一条  在土地利用总体规划确定的镇乡、村庄建设用地范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。 

第二十二条  涉及农业、林业、水利、文保等行政主管部门需要审查的内容，由乡镇（街道）负责报相关行政主管部门审查。集中统建的村民建房，报区发改局立项。 

第四章  建设管理 

第二十三条  村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。 

第二十四条  乡镇（街道）应当负责审批后管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。供电、供水等部门在建房户取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》后方可办理用电、用水手续。 

第二十五条  村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。 

第二十六条  农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应向区住建局办理质量安全监督手续；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。 

第二十七条  农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。区住建局、人社局要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。 

第二十八条  乡镇（街道）应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。 

施工单位、个人应当按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工，使用符合工程质量要求的建筑材料、建筑构配件和设备，保证工程质量和安全。乡镇（街道）应安排工作人员或技术人员定期、不定期对村民住宅建设进行巡查，对工程质量、工程安全负起监管和指导责任。 

第二十九条  农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分摊缴纳。 

第三十条  村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。 

第三十一条  区自然资源和规划局、住建局和乡镇（街道）应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。 

第三十二条  新建、扩建、改建的独栋式、并联式、联排式的村民建房，竣工后应由乡镇（街道）组织村镇规划建设服务中心和国土所到实地检查是否按照批准的面积、界址点和其他规划条件要求使用土地和建设，并出具验收合格证明，验收合格证明作为登记发证的要件。集中统建的农村建房竣工后应向区自然资源和规划局申请规划核实、用地验收、向住建部门申请工程验收备案。向不动产登记和交易中心依法申请办理不动产权证书。 

第五章  技术标准 

第三十三条  村民建房应当遵守以下技术标准规定： 

（一）选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。 

（二）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近县城、镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设单元式住宅。 

（三）层楼和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层。每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。 

（四）层高：建筑总高度（含坡屋顶）不超过12米，其中第一层层高不超过4.2米，第二、三层层高均不得超过3.3米。 

（五）间距和朝向：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间(外墙至外墙)的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。 

（六）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板梁、柱不得采用石结构。 

（七）建筑单体：应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间(农具堆放间)，应满足面积、通风、采光等要求。 

（八）建筑立面：建筑立面造型要求按照坡屋顶形式进行设计和建设，外立面必须有装饰，风格要与周边建筑物相协调，各乡镇（街道）要严控新增裸房。 

（九）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。 

第六章  监管措施和法律责任 

第三十四条  各相关部门在受理农民建房申请时如发现未批先建、违反规划建设、超红线旧改等违法建设，应按两违认定标准及分类处置相关规定进行处置。对各乡镇（街道）、有关部门日常违法建房查处、责任追究及奖惩办法按《土地管理法》、《城乡规划法》、《中共长乐市委办公室 长乐市人民政府办公室 关于印发<长乐市“两违”综合治理专项行动工作方案>的通知》（长委办〔2014〕17号）、《中共长乐市委办公室 长乐市人民政府办公室 批转<关于构建土地管理共同责任机制的通知>、<长乐市乡镇（街道）违法建设查处执法规程>的通知》（长委办〔2013〕69号）及《关于印发<长乐市“两违”综合治理专项行动工作年度考核奖惩办法>的通知》（长治违办〔2014〕123号）等有关规定执行。 

第三十五条  参与村民住宅建设的勘探、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。 

第七章  附则 

第三十六条  区自然资源和规划局、住建局对本制度的具体应用问题进行解释。 

第三十七条  本制度自发布之日起施行。原长乐市人民政府于2016年2月下发《长乐市村民住房建设管理暂行办法》（长政综〔2016〕31号）同时废止。