近日，省物价局会同省住房城乡建设厅在深入调研、广泛征求意见、多方研讨论证的基础上，对我省原制定的经济适用住房价格管理办法进行了修订完善，新修订出台的《福建省经济适用住房价格管理办法》（以下简称新《办法》）自2014年1月1日起施行。 
    一、为什么要修订我省经济适用住房价格管理办法？ 
    一是进一步完善经济适用住房价格管理的需要。现行我省经济适用住房价格管理办法是1999年制定的，2002年，原国家计委、建设部联合印发《经济适用住房价格管理办法》，省物价局、原省建设厅于2003年转发了国家部委印发的经济适用住房价格管理办法。上述《办法》（以下简称原《办法》）执行以来，对规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展起到了重要作用。但随着房地产市场和经济社会的发展，经济适用住房的保障对象、内涵和外延、投资主体、建设模式及管理形式等发生较大的变化，原《办法》已无法满足当前经济适用住房价格管理工作的需要。因此，有必要对经济适用住房价格的管理方式、定价原则、审核定价机制、价格确定形式、价格行为规范及监督检查等内容作进一步的修订完善，以指导市、县规范做好经济适用住房价格审核审定工作。 
    二是确保政府惠民政策落实到低收入住房困难家庭的需要。为解决城镇中低收入家庭的住房问题，近年来，国家和我省大力推进保障性安居工程建设，并出台了一系列政策措施促进保障性安居工程的建设和发展。经济适用住房作为保障性住房的重要组成部分，在土地供应、政府税费及配套的基础设施建设费用等方面享有许多优惠政策。为防止一些不合法、不合理的费用计入经济适用住房开发建设成本，杜绝乱收费、乱加价等行为，有必要对原《办法》进行修订完善，确保政府惠民利民政策有效落实到城市低收入住房困难家庭。 
    三是与国家有关保障性住房政策相衔接的需要。2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，同年11月，国家七部委联合印发《经济适用住房管理办法》，对原经济适用住房制度进行了重大调整，如将保障对象从“中低收入家庭”调整为“低收入住房困难家庭”，单套住房建筑面积控制在60平方米左右，并对经济适用住房的定义、税费优惠政策等作出新的界定。经济适用住房作为保障性住房的重要组成部分，在国家尚未调整相关政策之前，仍有必要对我省原《办法》进行修订完善，以便与国家现行保障性住房政策相衔接。 
    二、新《办法》主要从哪些方面修订完善经济适用住房价格管理？ 
    新《办法》共22条，主要从以下九个方面修订完善经济适用住房价格管理： 
    一是修订调整经济适用住房的定义。依据国家现行政策规定，将经济适用住房定义由原来的“享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房”，修订调整为“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。 
    二是修订调整经济适用住房的定价原则。依据国家现行政策规定，将经济适用住房的定价原则由原来的“应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价……”，修订调整为“确定经济适用住房价格，应当以保本微利或保本为原则，同时考虑城市低收入家庭的经济承受能力，切实体现政府给予的各项政策优惠”。同时明确各级人民政府直接组织建设的经济适用住房按成本价销售，不得有利润。 
    三是完善经济适用住房价格的管理方式。在重申经济适用住房价格实行政府指导价管理的基础上，将原有关经济适用住房销售价格可在核定基准价格基础上上浮3％的规定取消，明确按照本办法核定的经济适用住房价格，为同期同项目经济适用住房的基准价格，开发建设(经营)单位应当以核定的基准价格为基础，按不超过同期同项目经济适用住房销售总额（核定的各类住宅基准价格乘以实际可售经济适用住房建筑面积）的原则，合理确定位置、楼层、朝向等差价及单套住房价格。 
    四是完善经济适用住房价格构成中的各项费用审核办法。规定经济适用住房基准价格由开发建设成本、税金和利润三部分构成，其中对计入经济适用住房价格的管理费和利润，规定以土地和房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为基础，分别控制在2%和3%以内。特别对开发建设成本中所占比重最大部分的建筑安装工程费用的审核计算方法进行了完善，明确经济适用住房项目中有关建筑安装工程费用应当按照相关部门或具有相应资质的工程造价咨询机构审核确认的标准计算，其中：对已开工建设并结算的，按审定的工程结算价确定；对已开工建设未结算的，按经建设主管部门备案的施工合同价确定；对未开工建设的，按相关部门评审或确认的工程预算造价确定，或委托工程造价咨询机构进行审核。 
    五是明确不得计入经济适用住房价格的有关费用。为确保经济适用住房价费优惠政策的有效落实，明确下列8类费用不得计入经济适用住房价格：由政府承担的项目外基础设施建设费用；按规定免收的各种行政事业性收费和政府性基金及按规定减免的经营服务性收费；住宅小区内经营性用房和经营性设施的开发建设费用及其他应分摊的各种费用；开发建设（经营）单位留用的办公用房、经营性用房和经营性设施的开发建设费用及其他应分摊的各种费用；各种集资、赞助、捐赠等费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；与经济适用住房开发建设无关的其他费用支出；法律、法规规定不得计入住房价格的费用。 
    六是完善经济适用住房价格的确定形式。针对当前经济适用住房价格管理工作中出现的新情况，在总结近年来我省实际工作经验的基础上，新《办法》对不具备按项目核定价格的几种经济适用住房价格确定方式进行了补充完善，规定在普通住宅小区中配建经济适用住房的，以及其他存量房经移交或收购转为经济适用住房的，各地可在成本监审基础上，综合考虑当地同类经济适用住房价格和低收入住房困难家庭经济承受能力等因素合理确定价格。 
    七是完善经济适用住房价格的审核定价机制。为合理确定经济适用住房价格，提高经济适用住房定价的科学性，新《办法》要求价格部门加强对经济适用住房的成本监审，严格经济适用住房价格构成的各项费用审核，对专业性强、费用分摊界定难度大的建筑安装工程费及住宅小区基础设施建设费等费用，各地可以借助工程造价咨询专业人员或专业机构的力量进行审核把关，必要时也可组织有关部门及相关专业人员共同参与经济适用住房价格的审核工作。 
    八是规范经济适用住房的价格行为。明确经济适用住房价格确定公布后，任何单位和个人不得擅自提高。通过项目招标或土地使用权出让等方式确定经济适用住房开发建设单位的，其经济适用住房的实际销售价格不得超过招标文件或土地使用权出让合同中确定的销售价格。供水、供电、供气、通讯、有线电视等属房屋配套性质的建设费用应包含在经济适用住房价格中，开发建设（经营）单位不得向买受人另行收取。经济适用住房建设项目免收的行政事业性收费、政府性基金和减免的经营服务性收费按有关规定执行，有关经营服务性收费应当以自愿委托为原则。任何单位不得以押金、保证金及其他各种名义，变相向经济适用住房开发建设（经营）单位收取费用。 
    九是加强经济适用住房价格审批后的监督管理。明确经济适用住房销售实行明码标价制度，开发建设（经营）单位应当在销售场所显著位置公布经济适用住房价格的批准文件和每套住房的销售价格，并在销售前将一房一标价（单套住房标价）报送项目所在地市、县价格部门备案。经济适用住房开发建设（经营）等相关单位要严格执行国家和本省有关经济适用住房价格管理政策和法规，对有价格违法行为的，价格部门要依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

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