陈文姗委员：

　　您提出的《关于规范提升我区物业管理水平的建议》（第97号）收悉，现将办理情况答复如下： 

　　一、办理过程 

　　我局作为主办单位，主动联系协办单位，结合协办单位的意见，积极与委员通过电话、邮箱等方式沟通联系并征询意见，委员对我局的答复满意。 

　　二、 办理意见 

　　一、物业行业管理现状 

　　截止目前，我区共有物业服务企业33家，其中：从事住宅小区服务的有29家，服务住宅小区62个；从事办公楼、厂房等其他物业服务的有4家。此外，目前我区还有约40个在建楼盘，数年内将陆续交付使用。2019年至今，我局共计组织物业行业检查170余次，处理物业纠纷投诉约1476件，通报批评物业服务企业7家（次），黄牌警告物业服务企业5家（次），并纳入信用评价系统予以扣分，受到黄牌警告的物业服务企业一年内不得评优评先，不得承接新项目。 

　　二、物业行业管理存在问题 

　　我区物业行业管理存在问题主要有如下几个方面： 

　　一是行业监管手段不足，行业管理模式无法适应工作需要。2018年国务院发文取消物业行业资质年审，现有监管手段多为事后监管，目前运行的福建省住建厅物业服务企业综合信用评价系统受技术条件等限制，无法真正发挥作用，对物业企业的日常检查、实时监管存在监管难度。 

　　二是职能部门协作不够，立案执法难度大。《福建省物业管理条例》第五十条列出禁止在物业管理区域内从事行为但未明确相应处置部门，职能部门对物业小区违规行为处置存在职能交叉、履职不够主动情况；一些新建小区规划设计评审不够严谨，存在顶楼、采光井等公共区域违建空间以及容易造成业主纠纷的缺陷设计；对于物业小区违规行为，我局目前执法依据和行政处罚手段基本都是经济处罚，立案执法难度大，缺少强制性执法措施。 

　　三是小区业主委员会没有发挥应有作用。据统计，我区62个已入住物业住宅小区，仅有13个小区现有业委会。业主参与小区管理意愿和荣誉感普遍较低，业委会工作众口难调以及属地政府、社区对业委会工作引导、监督、帮扶方面不够等原因，业委会在小区管理中能较好发挥作用的比较少，个别业委会甚至对小区管理反而造成负面困扰，相当部分小区业委会成立一段时间后就逐渐没有正常运行，届满到期后自然解散。 

　　四是物业企业提供的服务与小区业主期待存在一定差距。目前物业服务合同通用模板为福建省前期物业管理合同，部分物业服务企业有存在未按照前期物业服务合同约定提供质价相符的物业服务项目情况。老旧小区普遍收费较低，收费标准维持在多年之前水平，业主普遍对物业费提价持消极态度，随着物业人工成本提升，物业公司在低赢利压力下所能提供的服务水准与业主期待就会存有一定差距。此外，小区业主素质参差不齐，也影响到小区整体管理水平提升。 

　　三、物业行业管理举措 

　　随着近年来，新修订的《福建省物业管理条例》、《福州市人民政府办公厅印发关于进一步规范提升物业管理工作实施方案的通知》等物业法规、文件相继出台实施，我区物业行业管理工作迎来一个较好的发展、提升机遇。我局正在积极采取有效措施，切实加强行业监管，促进行业健康发展。 

　　一是大力推动物业管理信息系统和星级评价系统。该系统是福州市房管局为规范物业服务企业管理工作，借鉴省厅信用评价系统推出的新型物业管理平台，房管、属地乡镇（街道）、村（居）均有参与评分，不但可以对物业服务企业进行星级评价，予以黄牌红牌直至列入行业黑名单的相应处罚，而且首次将物业公司法人代表、项目经理纳入星级评价范围，记入从业人员信用档案。目前我区包含房管部门、乡镇、社区三方已按照福州市房管局要求完成了2019年度的系统信息录入，正式运行后将对物业公司及经理人行为起到较好规范、引导作用。 

　　二是落实物业管理“四定”方案。根据福州市《关于进一步推进规范提升物业管理工作的实施方案》，我局近期已率先推动成立了18个乡镇（街道）物业管理办公室，22个有物业小区的村（居）也相应成立了环境物业管理委员会，配备了专兼职管理人员，下一步我们将继续积极推动物业管理工作真正纳入社区治理范畴，加快实现物业工作属地化管理。该举措将较好地缓解目前我区物业行业管理力量不足问题。 

　　三是积极配合指导属地政府成立业主委员会。秉着业主的事情业主决定的原则，培养小区业主对共建美好家园的使命感与责任感，配合属地政府指导物业小区通过成立业主委员会或召开业主大会积极参与小区管理。针对前期物业服务期结束后不能及时成立业主大会的小区，根据《福建省物业管理条例》第二十二条第二款，积极指导属地政府成立小区临时物业管理委员会，切实维护业主合法权益。 

　　四是积极推动智慧社区建设。我局鼓励推动物业在管小区进行智慧社区改造，蔚蓝国际、阳光二区、永硕龙庭湾、天水城、滨江望郡、长山碧水、锦江三区等小区已进行智慧社区改造，具备了智能门禁系统、智能车辆停放管理系统、人脸识别、云端可视对讲等功能。同时，我局还将老旧小区整治提升项目与智慧社区建设相结合，鼓励房地产企业开发项目配建小区智能化设施，为小区业主创造更优的居住环境。 

　　五是加强物业服务企业日常监管。我局将指导、协同新成立的乡镇（街道）、村（居）物业管理机构，加强对辖区物业服务企业服务质量、服务行为的日常监管和量化打分，进一步健全物业服务纠纷便捷处理和投诉处理机制，及时协调处理业主和物业服务企业利益分歧。加大物业工作宣传力度，发动市民群众积极参与、监督物业工作，认真听取吸纳社会各界意见建议，努力构建和谐文明物业小区。积极配合上级部门推广运用好智慧物业小区应用系统建设，促进我区物业行业日常化、精细化管理，持续提升我区的物业工作管理水平。 

　　专此答复 

　　分管领导：陈祥林    联系电话：13705963826 

　　经办人员：陈堂挺    联系电话：13859065988 

　　                                                              福州市长乐区住房和城乡建设局  

　　                                                                     2020年8月7日