潭头镇农村宅基地和建房审批暂行办法                  

第一章 总则

第一条 为规范我镇农村宅基地及建房审批管理，全面贯彻落实新修订的《土地管理法》有关规定，根据福建省人民政府《关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政（2021）2号）、福建省农业农村厅等三部门《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）、《福州市人民政府关于规范农村宅基地和建房管理的实施意见（试行）》（榕政综〔2021〕142号）以及《福州市长乐区农村宅基地和建房审批暂行办法》等文件要求，优化我镇农村宅基地（以下简称“宅基地”）用地及建房审批流程，结合我镇实际，特制订本暂行办法：

第二条 本暂行办法适用于我镇辖区内农村集体土地范围内,农村村民在集体土地上新建、改建、扩建村民住宅及相关的规划、审批、建设管理。

第三条 村民建房应当符合规划，坚持安全、适用、经济、美观，符合地域风貌的原则。村民零星建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，节约用地、集约建设，严格控制使用耕地，严禁占用永久基本农田，鼓励和引导根据当地实际统一旧村改造或集中新建住宅小区，切实提高新农村建设水平。

第二章 申请对象资格

第四条 农村村民申请宅基地，是指农村集体经济组织成员以户为单位，在我镇村庄规划区范围内申请用于建造自用住宅的集体建设用地。

农村集体经济组织成员身份界定以我镇农村集体产权制度改革中的农村集体经济组织身份界定为准，即依据《福州市长乐区农村集体经济组织成员资格界定指导意见》进行的身份界定。

农村村民申请宅基地的主体为宅基地所在地农村集体经济组织成员，可以是户主或年满18周岁的、经户内全体人员同意的户内成员。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省级规定标准。经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。因历史原因造成的“一户多宅”的，应在申请房屋改建时，予以统一考虑将多余的宅基地交还村集体。

“一户一宅”原则根据公安部门管理的户籍来认定。一个户口本就是一户，只能申请一处宅基地。

“一户一宅”户数及人口以公安机关登记的户籍为基础。家庭户内只有一个子（女），且已有一处合法住宅的，不以分户为依据；有两个及以上子（女），已成年的可以凭相关规定单独立户；子（女）均已成年的，父母应随其中一成年子（女），不以分户为依据；夫妻关系存续期间分户的不作为申请依据。

第五条 跨村异地建房。经本村村民代表大会同意加入来自其他村集体经济组织人员(城镇居民除外）的，符合下列条件之一的，可以跨村申请新建住房：

（一）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行镇(乡)村公共设施与公益事业建设，需要跨村安置宅基地的；

（二）因政府组织向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚搬迁、农村土地整理而需跨村申请宅基地的;

（三）因实施造福工程、扶贫异地搬迁工程、发生或防御自然灾害、列入旅游、文物、自然保护区、饮用水源保护范围，需跨村统一安置宅基地的。

（四）因响应国家政策福星村及连家船等渔民上岸，在本村没有宅基地的，需就近向临近行政村申请宅基地的

第六条 严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第七条 农村村民申请宅基地建房有下列情形之一的，予以批准：

（一）因无住宅或现有宅基地面积明显低于法定标准的，需要新建或扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设、实施城镇（乡）、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）经有资质鉴定公司鉴定原有住宅属D级危房需要拆除原址重建的，经有资质鉴定公司承重鉴定允许加层的（规定审批层数范围内）；

（六）因政府组织农村村民向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

（七）经公安机关批准回原村庄定居且无住宅或住宅面积低于法定标准的港、澳、台胞（持居住证）和华侨（补办身份证及户口后申请）利用原宅基地（已取得土地使用证）申请建房的。

（八）户籍在外的知名乡贤、高级人才、对家乡有重大贡献的的原村民，户籍回迁且无住宅或住宅面积低于法定标准申请建设住宅的。

（九）其他经审核符合规定的宅基地建房申请。

第八条 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）非农村集体经济组织成员（另有规定的除外）；

（二）申请户有成员有违法用地行为未处置到位的；

（三）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均实际住宅建筑面积(含有宅基地房产可以继承、无手续的住房)超过60㎡的；

（四）申请户成员分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（五）申请人年龄未满18周岁的；

（六）不符合国土空间规划、村庄规划及用途管制等要求的；

（七）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（八）原宅基地已征收（或征用）并补偿安置的；

（九）不符合“一户一宅(居)”政策规定的；

（十）申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退还村集体的；

（十一）法律、法规、规章规定的其他情形。

第三章 建房申请

第九条  村民个人符合条件申请宅基地建房，应持下列材料向所在村委会提出申请：

（一）《农村宅基地和建房申请审批表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用宅基地自愿无偿退还村集体的《农村宅基地使用承诺书》（没有旧宅基地的除外）；

（四）属危房重建的，应提供原住宅权属证明以及具有相应资质的房屋可靠性鉴定检测机构出具的危房鉴定报告，属加层的应提供有资质鉴定机构的承重鉴定书一式贰份；

（五）《新建房屋“零裸房”承诺书》；

（六）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议，协议应当经过当地村委会见证或依法公证；

（七）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用省、市、区建设部门编印的农房建设通用图集；

（八）符合“一户一宅”的保证书；

（九）提供有资质测绘公司核准修测的1:500或1:1000地形图，并标注拟建房屋红线图。

（十）建房户与村委会签订《建筑安全责任书》或村民建房质量安全承诺书。

第四章  申请审查

第十条 我镇对行政区域内宅基地和建房申请进行严格审查后予以审批。实行审批信息公开制度，审批结果应及时告知，审批和竣工验收情况及时向区农业农村、自然资源和规划、城乡建设等部门备案。

（一）农村村民符合宅基地申请资格条件的，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。

（二）村委会根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与申请宅基地建房的村民充分沟通，合理安排建房宅基地，并指定专人及时将村民申请建房基本情况报镇政府村建、国土、技术保障等部门分别进行预审核，预审核通过后，应在接到申请之日起7个工作日内或者每一个月集中申请材料，村委会组织召开村民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。

（三）审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，应在本村公开栏张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送镇综合便民服务中心政务窗口统一收件审查。

第十一条 镇规划建设环保办公室牵头负责农村村民宅基地和建房审批管理日常事务。镇规划建设环保办公室应在镇综合便民服务中心政务窗口集中收件，受理本镇区域内村民建房申请，实行建立镇综合技术保障中心、镇国土资源所等多部门内部并联审查制度，实现“统一收件、并联审核、跟踪督办、统一监管”。在综合便民服务中心公布农村村民宅基地申请审批办理流程和办事指南，明确各部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。

第十二条 镇综合便民服务中心政务窗口接收申请材料时，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容，未告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请材料齐全、符合规定或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。

第十三条  在审批过程中，镇政府要加强对宅基地审批的全过程监管，全面落实农房建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场。

农村宅基地申请审查到场主要审查申请对象的资格条件，核实拟用地块是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制要求，拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定；拟用地是否符合建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等。 

第十四条 镇相关部门职责分工

我镇建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调领导小组，负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，统筹规划建设环保办公室、综合技术保障中心、国土资源所、综合便民服务中心、综合行政执法队等工作力量成立协调机制办公室，承担日常工作。

（一）镇规划建设环保办公室负责农村村民宅基地和建房日常审批管理及档案资料整理事务：

1、负责召集镇综合技术保障中心和镇国土资源所对申请宅基地审批材料进行审核；负责落实申请、审批、建设、验收“四到场”；督促镇综合执法中队加强日常巡查；

2、负责监制农村个人建房公示牌，发放“质量安全一张图”，协助镇政府核发《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》。

3、负责审核用地位置是否符合村庄规划及其他规划要求；

4、是否直接选用省、市、区住建部门编印的农房建设通用图集；或自行委托建筑设计单位或设计师进行施工图设计的，设计单位需具备有效资质，工程设计师需具备执业资格，所设计图纸符合建房规范要求；

5、建筑间距、建筑外立面及风貌、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合规划设计要求；

6、负责做好建房审批档案归档，并按要求及时移交区档案馆存档；及时将审批情况上报区农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局等部门备案。

（二）由镇政府授权综合技术保障中心负责审查：

1、负责组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查、宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；

2、是否符合“一户一宅”的规定（国土所协助调查）；

3、是否本村集体经济组织成员；

4、是否对旧宅基地进行处理；

5、是否依法召开村民代表会议审议；

6、村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全；

7、其他法律、法规、规章中要求的审查内容。

（三）镇政府授权国土资源所负责审查：

1、用地位置是否符合国土空间规划及用途管制要求；

2、申请面积、用地权属和地类性质是否符合规定；

3、是否位于地质灾害危险区域；

4、负责办理农用地转用上报审批

5、其他法律、法规、规章中要求的审查内容。

（四）由镇政府授权综合行政执法队负责：

1、负责农村个人建房批后监管，加强日常巡逻。

2、负责在施工关键节点巡查到场，发现未按审批要求建设的及时制止，下发停工整改通知书。

3、负责违法建筑的立案调查、资料收集、实施处置。

（五）由镇政府授权综合便民服务中心负责：

1、对各部门预审核通过的农村宅基地及建房申请进行收件，及时录入审批平台。

2、及时将受理情况通报镇规划建设环保办公室，进入审批流程。

3、负责通知申请人补件、退件及出件等手续，并做好登记。

（六）涉及林业、水利、交通、文物、生态环境等部门需要审查的内容，由镇政府会同相关部门办理。

第五章  审核批准            

第十五条 农村村民宅基地和建房申请应自镇综合便民服务中心政务窗口受理申请之日起15个工作日内办结(依法办理林业、农用地转用等审批的期限除外)。规定工作日内不能作出审核决定的，经镇主要领导批准，可以延长5个工作日，并应将延长期限的理由通过便民服务中心窗口告知村委会和申请人。

第十六条 我镇根据各部门联审结果依法作出审批，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并在潭头镇便民服务中心政务窗口公布。

对村民建房申请经联审不予批准的，便民服务中心应当在收到申请材料之日起15个工作日内，出具书面凭证，说明理由，并注明收案日期和办结日期。

第十七条 经批准用地建房的村民，应当在开工前向镇规划建设环保办公室申请划定宅基地用地范围，镇规划建设环保办公室在接到申请后的5个工作日内，组织综合技术保障中心、国土资源所、综合行政执法队等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界。

第十八条 建房期限：村民建房批准文件有效期为1年，逾期不动工建设且未申请延期的，批准文件自动失效。确需延期的，可以在批准期限届满前30日内向原审批机关申请延期，但延期时间最长不得超过原批准文件有效期的基础上增加1年。

第十九条 农转用审批。村民建房建设涉及农用地的，由镇政府组件向区自然资源和规划局报批，在办理农用地转用审批手续后，再由我镇办理规划和用地审批手续。涉及占用林地的，还应向区林业局申请办理使用林地审核意见书。

严控个人建房占用农用地，个人建房涉及农用地的必须符合村庄修建性详细规划等各类规划，并符合本办法管控要求。

第六章  建设管理和技术标准

第二十条 村民建房应严格按照宅基地审批和规划许可批准的位置、面积、层数、建筑风貌、色彩等进行建设，不得擅自变更，确需变更的，应经发证机关同意，并办理变更手续。 

第二十一条 村民建房设计应当安全、适用、经济、美观，符合地域风貌，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定；与周边环境协调，体现地方特色、民族风格、文化传统，提倡采用新工艺、新材料、新结构。 

    第二十二条 村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用村镇住宅建设通用图集。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

    第二十三条 村民建房施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。参与村民建房的勘察、设计、施工、监理单位和土木工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。

第二十四条  供电、供水等部门在建房户取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》后方可办理用电、用水手续。

第二十五条 每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，每户家庭人口3人及以下的，申请用地面积不得超过80㎡；每户家庭人口4—5人的，申请用地面积不得超过100㎡；每户家庭人口6人以上的，申请用地面积不得超过120㎡。宅基地面积包括住房、附属用房和庭院等，房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

第二十六条 村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）规划：村民建房要符合国土空间总体规划及各类专项规划，靠近镇区的住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，鼓励建设多层单元式住宅。

（二）选址：村民建房选址应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段，杜绝安全隐患问题。

（三）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，顶楼护梯间不得超过楼梯范围，面积不超过15平方米，建筑面积计算在总建筑面积内。每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

（四）层高：一层层高建议控制在4.2米以内，最高不超过4.8米，二层以上层高控制在3.3米以内，建筑总高度建议不超过12米，最高不超过14米，坡屋顶高度不超过1.6米。

（五）间距和朝向：住宅建筑前后间距与建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。因旧房改造、扩建等受用地条件限制的，根据实际情况由镇党政联席会议研究确定相邻距离。

（六）建筑外立面和风貌：建筑立面造型要求按照坡屋顶形式进行设计和建设，外观应进行一次性装修，建筑风貌要与周边建筑相协调，符合地方建筑特色，严禁新增裸房。

（七）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

（八）建筑单体：应满足村民生产生活需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。

（九）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

   第二十七条 农村独栋式、并联式或联排式自建住宅，可由建房村民自行选择农村土木工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全管理由镇政府负责，参与村民建房的勘察、设计、施工、监理单位和土木工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。建房村民由土木工匠进行建房的，应当签订建房合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务。

    第二十八条 农村住宅建设多层住宅小区的，应由具备相应资质的施工企业承接施工，集中统建的农村住房项目应向区建设主管部门办理质量安全监督手续，镇政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

    第二十九条 农村土木工匠从事村民建房施工，应具备相应的建设施工技能。城乡建设、人社部门要加强土木工匠培训，将土木工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训对象，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高土木工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。

    第三十条 镇政府应建立挂村领导和工作人员、村“两委”干部农房建设安全巡查制度，采取包片制定期巡查。

    第三十一条 我镇审批发证时，由包村工作队长对建房村民进行质量安全谈话提醒，告知拆除和建房等安全知识，谈话记录由谈话人、建房人签字，并纳入建房审批档案。

    第三十二条 施工期间各部门要在施工关键节点巡查到场，在地基基础、抗震节点和关键主体结构施工过程中，及时到施工现场检查指导，特别是加强隐蔽部位的到场检查，发现不符合基本建设要求的当即告知建房户，提出处理建议并做好记录。也可以采取购买服务方式委托监理单位或聘请监理工程师到场检查指导。

第三十三条 镇规划建设环保办公室应当按照统一规定格式，在住宅建设现场悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。

第七章 建房验收

第三十四条 村民建房完工后，应当向镇规划建设环保办公室申请竣工验收，规划建设环保办公室应当在接到申请后的5个工作日内，组织宅基地联审联批部门进行验收，实地检查农户是否按照批准的土地面积、四至等要求使用宅基地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求，并出具《农村宅基地和建房验收意见表》。

第三十五条 农村村民建房未经许可或未按照许可的要求进行主体与立面建设的，由镇综合行政执法队下达停工整改通知书，依法依规责令停止、限期改正，逾期不改正的，予以拆除，并撤销宅基地及建设审批手续。

第三十六条  农村村民提供《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》、《农村宅基地用地和建房验收意见》等材料向区不动产登记中心申请办理《不动产权证》，不动产登记机关派员实地核查建筑物与许可建设内容一致的予以办理不动产权属登记。

第八章 监督检查

第三十七条 各级各部门依照职责分工，履行好审批、监督、指导、服务等职能，其中：

（一）区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通知区自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

（二）区自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地规模和布局，满足合理的宅基地需求。依法办理农用地转用审批，指导乡镇（街道）核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。

（三）区住房和城乡建设局负责加强农房建设风貌管控和质量安全、村庄建筑风貌管控的技术指导与行业服务，对镇村建设干部和农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等培训，推广使用建筑风貌导则和农房通用图集；对纳入工程质量安全监管体系的项目，加强督查监管。

（四）镇党委和政府对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责，具体组织落实村庄规划编制、农村宅基地和村民住宅建设审批、村民住宅建设质量安全和建筑风貌监管、制止和查处违法违规建房等工作，以及加强村级国土资源和规划建设协管员队伍建设、农村建筑工匠培训等工作；及时将审批情况报区农业农村局、区自然资源和规划局、区住房和城乡建设局等部门备案。

（五）村民委员会履行巡查、报告、劝阻责任，发挥村庄建设协管员作用，安全问题及时发现、及时劝阻、及时上报，将村民建房质量安全问题纳入村庄治理范围。村民委员会通过制定村规民约、成立村民建房理事会等方式，强化村庄治理。

第九章 附则

第三十八条 在宅基地审批过程中，按照“谁审批，谁负责”的原则，各职能部门经办人员及领导要严格审核各个审批环节，实行以档案为依据终身负责制。

第三十九条 我镇各部门应该切实依法履行属地管理责任，健全机构，充实力量，加强宣传引导，优化审批流程和办事指南，提高审批效率，切实承担起乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理职责。要建立农民建房前与建房户的谈话制度，谈话内容包括建房质量安全要求、施工安全须知、事故案例等，进行提醒告知。

第四十条 村级组织要建立健全宅基地分配制度，加强源头审核把关，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

第四十一条 在宅基地审批过程中要严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮不作为、打招呼递条子等乱作为现象。对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究相关责任人的责任。　

第四十二条 本暂行办法未包括的内容按现有法律、法规、规章和国家、省、市相关规范性文件执行。

第四十三条 本暂行办法实施过程中，法律、法规、规章及国家、省、市相关规范性文件另有规定的，从其规定。

第四十四条 本暂行办法实施过程中，因乡镇机构改革产生职能调整的，各职能部门应做好工作衔接，上述联审职能由乡镇负责相应适时调整，确保职能顺利交接过渡。我镇行政区范围内的村民建房《乡村建设规划许可证》由镇政府审批颁发。

第四十五条 本暂行办法自公布之日起施行，本暂行办法施行之前已提出宅基地住房申请，至施行之日仍未办结的，适用本办法规定执行。长乐区及我镇原有相关规定与本暂行办法不一致的，以本暂行办法为准。本暂行办法由潭头镇人民政府负责解释。相关填报材料由潭头镇人民政府提供。