长乐市营前瀛洲片区旧区改造项目

房屋征收补偿方案

（经2014年1月29日长乐市人民政府第二次常务会议研究通过）

    因长乐市营前瀛洲片区旧区改造项目建设的需要，拟征收瀛洲片区旧区改造项目规划红线范围内的所有房屋及构筑物，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，并参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（闽建[2012]13号）和《长乐市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》（长政综[2012]32号）、《长乐市房屋征收补偿指导意见》（长政综[2013]16号）等相关规定，结合营前新区建设的实际情况，制定本项目房屋征收补偿方案。

    一、征收补偿对象及方式

    1、征收补偿对象：凡本项目规划用地红线图范围内的被征收人列入征收补偿对象，以2012年8月1日之前公安户籍为计户依据，以被征收人的房屋所有权证、土地使用权证和旧契等相关证明材料为征收补偿依据。

    2、征收补偿安置方式：房屋征收实行货币补偿和产权调换两种补偿方式，由被征收人自行选择，但被征收房屋属于第二条“征收补偿原则”第9项规定的不能实行货币补偿。

    二、征收补偿原则

    征收住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，实行就近集中单元式住宅安置。

    被征收人原住房面积不足20㎡且在营前街道区域内还有其它住房的，原则上实行货币补偿，不作产权调换；但被征收人在本征收范围内有多处被征收房屋的，应合并计算房屋确认补偿面积。

    1、货币补偿：被征收人选择货币补偿的，由征收部门或征收实施单位委托有资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估，按被征收房屋确认补偿面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。征收国有单位和集体单位所有的房屋，原则上实行货币补偿。

    2、产权调换：

   （1）被征收房屋安置面积的计算办法：

    被征收房屋安置面积= 房屋确认补偿面积+低层楼房增加的安置补偿面积+按期搬迁奖励的公摊补偿面积（房屋确认补偿面积的10％，每户最多不超过30 ㎡）+就近上靠标准房型安置增加的建筑面积（每户最多不超过20 ㎡）。

   （2）房屋安置面积超出房屋确认补偿面积的部分，被征收人需按2000元／㎡向征收部门交纳超面积价款。

   （3）若被征收房屋的房屋安置面积超过120㎡可以选择分房型安置，分房型安置就近上靠标准房型安置增加的建筑面积每户最多不超过20㎡。

    备注：房屋确认补偿面积为经有资质的房产测绘单位测量并按程序确认的被征收房屋补偿面积。

    3、低层楼房增加安置补偿面积的计算办法：

    依法建造的房屋以产权证、旧契等相关证明材料为准，对仅建一层的被征收房屋，按被征收房屋确认补偿面积的60%增加安置补偿面积；对最高只建二层的被征收房屋，整栋按被征收房屋确认补偿面积的15%增加安置补偿面积。

    4、对建筑物周边的埕地面积给予专项的土地征收补偿，补偿标准如下：①持有土地使用权证和旧契等相关凭证的空地面积按土地基准地价补偿。②没有土地使用权证和旧契等相关证明，属于1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之前建成围墙内的埕地面积按土地基准地价的90%补偿；属于1987年1月1日至2007年7月23日期间建成围墙内的埕地面积按土地基准地价的70%补偿；属于2007年7月23日《长乐市人民政府办公室转发关于进一步清理整治违法建设的通知》出台后建成围墙内的埕地面积不予补偿。

    5、对在签约期内签订征收补偿协议的整宗无建筑物的宅基地，按土地证确权的面积或建设用地批准书审批的面积，按该宅基地的基准地价进行补偿。确实无其它房屋居住的，被征收人要求安置住宅的，可按宅基地1.6倍面积就近（每户不得超过20 ㎡）上靠标准房型予以安置，被征收人应按2000元／㎡向征收部门交纳安置面积购房款。

    6、营业性用房的征收补偿：

   （1）被征收人持有房屋所有权证，产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿。

   （2）被征收人未经规划部门批准、房管部门确认，将非营业性用房改作营业性用房的按产权登记的用途进行补偿安置。拥有住宅产权并且持有有效工商营业执照和税务登记证明的实际营业房屋，按实际营业的底层第一自然间建筑面积（进深按房屋的结构确认，但不得超过14米）给予600元／㎡的征收补贴，每户补贴费封顶3万元。

    7、峡梅线公路两侧房屋的区位补偿：峡梅线（营前新街至营前闸）公路两侧一层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但不得超过14米，下同）除按住房进行安置外，被征收人还可以选择以下两种方式之一增加房屋额外区位补偿。一是按公路两侧一层第一自然间面积的40%增加安置面积（该增加面积部分无需交纳超面积价款）；二是公路两侧一层第一自然间给予2000元／㎡的区位货币补偿。

    8、征收非公益性用房的附属建筑物实行货币补偿，原则上不作产权调换。

    9、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：①被征收房屋的共有人，对安置方式的选择达不成一致意见的；②被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；③被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

    三、签约期限

    本项目房屋征收签约期限自本房屋征收补偿方案正式发布后，由征收实施单位公告通知签约之日起60天内。

    四、货币补偿计价方式

    1、被征收住房货币补偿评估计价方式：

    货币补偿金额=房屋确认补偿面积×（被征收房屋区位评估单价+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）+货币补偿奖励（区位价的10%）+按时搬迁奖励和搬迁补助+三个月临时安置补助费；

    2、营业性用房货币补偿评估计价方式：

    货币补偿金额=被征收营业性用房产权登记的建筑面积×（营业性用房区位评估单价+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）+营业性用房按时搬迁奖励和征收补贴+货币补偿奖励（区位价的10%）。

    五、产权调换房房型、地点、价格及过渡期限

    1、安置房型拟定为50㎡、70㎡、90㎡、110㎡、130㎡、150㎡，共计6种单元房型。以上房源按建筑设计面积进行选房，最终结算时以长乐市房地产交易管理所核定的产权登记面积为准，多还少补。

    2、产权调换房地点：以上产权调换房安排在瀛洲片区旧区改造项目拟建的安置小区。

    3、被征收房屋按房屋确认补偿面积实行拆一补一。由征收实施单位按照长政综[2010]187号文件表一、表二和长政综[2005]64号文件表七规定的标准（即：本方案附表一、二、三），对被征收房屋的建筑安装工程单价和成新率以及高级装修进行评估，对评估得到的被征收房屋建筑和装修单价低于或等于520元／㎡的被征收房屋，不补交也不给予额外的货币补偿；对评估得到的被征收房屋建筑和装修单价高于520元／㎡的部分，差额部分给予货币补偿。若被征收房屋建筑安装工程单价和成新率按市场评估确定，则安置房价格也应按市场评估确定。

    4、回迁安置时，按安置单元房实际产权登记建筑面积及层次、朝向进行结算（具体结算系数表待安置回迁时另行公布）。若安置房因房屋结构原因造成产权面积小于征收协议约定的安置房屋面积，不足部分征收部门应按6000元/㎡补偿被征收人；若安置房因房屋结构原因造成产权面积大于征收协议约定的安置房屋面积，超出部分被征收人应按5400元/㎡向征收部门补交产权调换差价款；被征收人要求额外扩大安置面积（每户不超过20 ㎡），增加的安置面积应按6000元/㎡向征收部门交纳购房款。

    5、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为100元／㎡（按安置房标准户型为基数计算）。

    6、过渡期限：在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁交房之日起至安置房具备交房条件征收部门通知被征收人回迁之日止；超过签约期限签订协议搬迁或由法院强制搬迁的，过渡期限自搬迁或强制搬迁之日起算至具备交房条件征收部门通知被征收人回迁之日止；最长过渡期限不超过三年。

    7、临时安置补助费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人将被征收房屋腾空交给征收部门之日起至安置房交房之日止。安置房符合回迁条件，征收部门通知被征收人回迁，但被征收人以其它理由拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放临时安置补助费。

    六、搬迁补助及按期搬迁奖励办法

    1、搬迁补助费：住宅和非住宅搬迁补助费标准为10元/㎡，按被征收房屋确认补偿面积支付。每户搬迁补助费不足500元的，按500元计算。选择货币补偿的享受迁出单程搬迁补助费，选择产权调换的享受迁出和回迁双程搬迁补助费。

    2、临时安置补助费：选择期房产权调换进行安置需自行过渡，住宅和非住宅临时安置补助费（过渡费）按被征收房屋确认补偿面积每月10元/ ㎡支付（被征收房屋确认补偿面积小于30 ㎡的，临时安置补助费按30 ㎡计算面积）。选择货币补偿的享受三个月临时安置补助费。

    临时安置补助费在签订搬迁协议之日起30日内先一次性发放一年，一年后逐月发放至具备交房条件征收部门通知被征收人回迁之日。因征收部门原因造成被征收人逾期回迁的，逾期期间征收部门应按月双倍付给被征收人逾期期间的临时安置补助费。

    3、实行货币补偿或实行产权调换的被征收人，凡是在签约期限内签订征收协议并按期搬迁的，按被征收房屋确认补偿面积给予按期搬迁奖励。被征收人在签约第一期限（第1天至第30天）完成搬迁的，给予200元/㎡的搬迁奖励，并按房屋确认补偿面积给予200元/㎡的装修补偿；被征收人在签约第二期限（第31天至第60天）完成搬迁的，并按房屋确认补偿面积给予150元/㎡的搬迁奖励，并给予150元/㎡的装修补偿。

    4、凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按期搬迁，选择产权调换的，按被征收房屋确认补偿面积的10％给予被征收人公摊补偿奖励（10％的公摊补偿若低于10 ㎡的按10 ㎡计算，若高于30 ㎡的按30 ㎡计算），奖励的公摊补偿面积计入房屋安置面积。

    5、闭路电视迁移补助费50元/户、电话迁移补助费58元/户、宽带网络迁移补助费108元/户等，由征收实施单位会商各相关部门并结合项目具体情况确定。

    七、少房户和困难户优惠政策

    1、少房户优惠政策：对除了本项目被征收房屋，经审核无其他住宅，被征收人选择房屋产权调换且安置房屋面积小于45平方米、家庭成员2人以下的（含2人），按不低于45平方米进行安置；家庭成员3人以上的（含3人），按不低于60平方米进行安置，超过被征收房屋确认补偿面积的部分，被征收人需按2000元／㎡向征收部门补交超面积价款。

    2、特困户补助：对五保户、低保户、孤寡老人，在签约期限内搬迁的，经街道、社区居委会确认并公示无异议后，额外给予每户3万元的装修补助。

    八、无产权房屋认定补偿办法

    无产权房屋在签约期限内搬迁的，按以下四种情形补偿与安置：

    1、凡被征收人能提供镇（街道）和村居建设用地交费证明或建房纳税证明等有效原始资料，证明原房屋属于1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》及上级相关规定实施之前建造的，并且在签约期限内签订协议并按期搬迁的，可以按被征收房屋建筑面积参照产权房屋给予确认和补偿安置。

    2、凡房屋建造人不能提供镇（街道）和村居建设用地交费证明或建房纳税证明等有效原始资料的，由社区居委会查证并公示后出具证明，经街道办事处审定认可。①属于1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之前建造的无产权房屋，可以按被征收房屋建筑面积100%参照产权房屋给予确认和补偿安置。②属于1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2007年7月23日《长乐市人民政府办公室转发关于进一步清理整治违法建设的通知》出台前建造的无产权房屋，同结构三层半以内，按被征收房屋建筑面积的90%参照产权房屋给予确认和补偿安置，超出三层半部分按80%给予补偿安置。③属2007年7月23日后至2011年3月31日营前街道发布《关于禁止违法建设和非法买卖土地的公告》并进行摸底录像前建造的无产权房屋，经公示无异议的，同结构三层半以内，按被征收房屋建筑面积的60%参照产权房屋给予确认和补偿安置，超出三层半部分按50%给予补偿安置。

    3、铁皮屋或木棚房等简单搭盖以及属2011年3月31日营前街道发布《关于禁止违法建设和非法买卖土地的公告》并进行摸底录像后至2012年8月1日前顶风抢建、抢改的无产权房屋，不予补偿安置；如果能积极配合搬迁交房的，考虑到材料费用可给予180元/ ㎡补贴。

    4、凡属2012年8月1日本项目指挥部关于禁止在征迁范围内违规新建、扩建、改建房屋的公告发布后，继续抢建、抢改的无产权房屋，一律不补偿不安置，予以无条件拆除。

    九、超出签约期限内搬迁的处理办法

    1、本项目征收部门和征收实施单位将严格执行本方案中的奖惩办法。凡被征收人超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的按期搬迁奖励及优惠政策。

    2、被征收人应在规定的搬迁签约期限内与本项目征收部门和征收实施单位达成搬迁征收补偿协议。若在签约期内达不成征收补偿协议的，按照有关法律规定处理，拒不搬迁的，依法向人民法院申请强制执行。

    3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

    十、房屋搬迁程序

    1、由项目征收部门和征收实施单位委托有资质的房产测绘单位会同街道和社区干部对被征收房屋进行实地测量，将实地丈量的房屋面积、结构等交由被征收人核对，并将核对结果公示无误后，作为确认被征收房屋丈量最终结果的依据。

    2、被征收人在搬迁时应向水、电、燃气等相关部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除。

    3、凡选择房屋产权调换的被征收人，按规定时间签订协议且搬迁完毕办理移交手续的，由征收实施单位发给被征收人协议顺序号（同一时限内签订协议搬迁的被征收人，用抽签的方式确定协议顺序号），凭协议顺序号的顺序抽取选房秩序号；凭选房秩序号依次抽取选房顺序号；凭选房顺序号依次选房。

    4、不按规定时间签订协议的，或在征收协商期限内不按时搬迁的，不参加抽取选房秩序号和选房顺序号，待按期搬迁被征收人选房完毕后，再按上述方法安排选房。

    5、凡选择货币补偿的被征收人，于签订货币征收补偿协议且搬迁完毕后十个工作日内，由本项目征收部门或征收实施单位付清货币补偿款项。

    6、被征收人在签订协议时，应提交被征收人相关证件（如：房屋所有权证、土地使用权证、建筑许可证、公房租赁凭证、工商营业执照、税务登记证明等原件），并随带身份证、户口簿，有委托关系的须提交委托公证书等。

    十一、投诉监督

    为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公开、公平、公正”，坚持“六个公开”，即：被征收房屋的产权面积、实际丈量面积公开；被征收人家庭人口与征收安置相关的情况公开：被征收人分户补偿安置的情况公开；被征收人完成搬迁时间和协议顺序号、选房秩序号及选房顺序号公开；征收补偿方案公开；提供征收补偿安置的房源、户型及面积公开。对征收和补偿情况及时进行张榜公布，并接受长乐市纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。

    十二、解释权

    本征收补偿方案未提及事项均按有关法律法规执行。本征收补偿方案解释权归长乐市营前瀛洲片区建设指挥部。

    备注：以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准按《长乐市人民政府关于印发长乐市道路建设征地拆迁补偿和安置指导意见的通知》（长政综[2010]187号）文件和长政综[2005]64号文件的有关规定执行。详见附表一、附表二、附表三。