各乡镇人民政府、街道办事处，市直各委、办、局（公司）：

　　市住建局制定的《长乐市规范农村住宅建设管理的实施意见》已经市政府2013年第16次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

　　长乐市人民政府

　　2013年11月5日

长乐市规范农村住宅建设管理的实施意见 

市住建局 

　　为进一步规范我市农村村民住宅建设管理工作，引导村民有序开展住宅建设，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》(闽政[2004]21号)、《福建省农村村民住宅建设管理办法》(闽政办[2011]189号)、《福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见》（榕政综[2013]164号）等相关法律法规及政策规定，结合我市实际，制定本实施意见。

　　一、适用范围 

　　本实施意见适用于我市行政区域内乡镇（街道）、村庄（不含城区规划区建设用地范围内的乡镇（街道）、村庄）村民新建、原址拆建住宅的用地、规划、建设和产权登记管理。

　　二、农村村民住宅规划建设管理机构 

　　(一) 市住建局是我市农村村民住宅规划建设管理牵头部门，负责本市行政区域农村村民住宅建设的统一管理工作；市规划局负责本市行政区域农村村民住宅规划的统一管理工作；市国土资源局负责本市行政区域农村住宅建设用地的管理和监督工作。

　　(二)各乡镇（街道）应在便民服务中心设置专门窗口集中收案，受理本行政区域内农村村民住宅建设申请。市行政服务中心的住建窗口受理乡镇人民政府(街道办事处)上报的农村村民住宅建设申请。对农村村民住宅规划建设事务实行“集中式管理”，统一收案、集中分案、并联审批、跟踪督办、统一监管。

　　三、农村村民自建住宅申请条件 

　　(一)村民建房申请应当符合下列条件之一：

　　1、因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

　　2、同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

　　3、因国家或者集体建设、实施乡镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　4、因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　5、原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

　　6、向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

　　7、经批准回原村庄定居且无住宅或住宅面积低于法定标准的港、澳、台胞和华侨申请建设住宅的；

　　8、户籍在外的村民户籍回迁的，且无住宅或住宅面积低于法定标准的，申请建设住宅的；

　　9、长乐市人民政府规定的其他情形；

　　(二)村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　1、现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

　　2、分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

　　3、年龄未满18周岁的；

　　4、不符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划的；

　　5、将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

　　6、不符合“一户一宅”政策规定的。

　　四、农村村民申请住宅建设程序 

　　(一)村民委员会在市规划、国土、住建等部门及乡镇人民政府(街道办事处)的指导下，根据批准的村庄规划、村庄住宅小区修建性详细规划或村庄整治规划，制定本行政村宅基地使用方案。鼓励集约节约用地、统一建设农民公寓。宅基地使用方案应明确宅基地分配原则、公共设施配套、住宅空间布局形式、本村村民申请宅基地应当具备的条件、批准标准等内容，并应按照《中华人民共和国村民委员会组织法》要求召开村民会议表决通过。

　　(二)村民以户为单位向所在的村民委员会提出建房申请，并提交以下材料：

　　1、《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

　　2、户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

　　3、申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅或利用原宅基地改建的除外)；

　　4、属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；

　　5、拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸(含四至范围)上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

　　6、村民建房多层或以上住宅建筑必须具有相应资质的设计单位绘制的设计图;多层以下村民住宅建筑应具有资质的设计单位或具备注册资格的设计人员绘制的设计图,或选用政府部门编印的农村住宅设计通用图;

　　7、出具符合“一户一宅”的保证书。

　　(三)村民委员会根据已通过的本行政村宅基地使用方案对村民申请进行审核，出具审核意见。

　　(四)由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，属于原址拆建的，还应当同时公示原状建筑实测图(含四至图)，公示期不少于15日。如无异议，由村民委员会出具审核意见。

　　(五)申请人或村民委员会持申请材料报所在乡镇人民政府(街道办事处) 便民服务中心受理。乡镇人民政府(街道办事处)应当自收到村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织乡镇 (街道)规划建设、国土资源管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合乡镇(街道)、村庄规划和乡镇(街道)土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡镇(街道)规划建设、国土资源管理机构现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建(扩建)和改建两种情形报批。

　　(六)在依法取得原有住宅用地范围内改建的，直接办理规划建设许可手续，吴航、航城、营前、首占、漳港、湖南辖区内的由市规划部门审批，其他乡镇由各乡镇人民政府根据乡镇、村庄规划自行进行审批，并将审批图件报规划部门备案，符合条件的在10个工作内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。

　　(七)属新建、扩建的，乡镇人民政府(街道办事处)应将申请材料送市行政服务中心住建窗口受理，受理后，由住建部门将申请材料分送国土、规划等相关行政主管部门，实行联合办理、并联审核。

　　申请材料存在可以当场更正错误的，应指导当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场或者在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即视为受理；申请材料齐全、符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应及时予以受理。

　　(八)政务窗口受理或者不予受理农村村民住宅建设申请，应出具加盖专用印章的书面凭证，注明收案日期和办结日期。

　　(九)市规划、国土、住建等相关行政主管部门受理村民住宅建设申请后，实行联合办理，并联审核。

　　1、国土资源部门负责审查：

　　(1)是否符合“一户一宅”的规定；

　　(2)是否符合乡镇土地利用总体规划；

　　(3)是否已完善用地手续；

　　(4)是否违法用地及是否已查处结案；

　　(5)是否位于地质灾害危险区域；

　　(6)其他法律、法规、规章中要求审查的内容。

　　2、城乡规划部门负责审查；

　　(1)是否符合城乡规划；

　　(2)建筑基底面积及建筑面积是否超过法定标准；

　　(3)建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合规划设计要求；

　　(4)是否有违反规划许可建设行为及是否已查处结案；

　　(5)其它法律、法规、规章中要求审查的内容。

　　3、住建部门负责审查：

　　(1)是否直接选用政府部门编印的农村住宅设计通用图;

　　(2)自行委托建筑设计单位或设计工程师进行设计的，设计单位需持有效资质，设计工程师需持执业资格，所设计图纸符合规范要求；

　　(3)其他法律、法规、规章中要求审查的内容。

　　4、涉及农业、林业、水利等行政主管部门需要审查的内容，由牵头部门会同相关行政主管部门办理。

　　(十) 农村村民住宅建设申请应自市行政服务中心窗口受理申请之日起30个工作日内办结(依法办理农用地转用审批的期限除外)。其中，相关行政主管部门应在20个工作日内依法作出审核、审批决定；如各行政主管部门均审核、审批通过的，在10个工作日内，规划部门发放《乡村建设规划许可证》；住建部门发放《施工许可证》；属新建、扩建的，国土部门发放《建设用地批准书》。相关行政主管部门在20个工作日内不能作出审核决定的，经本级人民政府负责人批准，可以延长15个工作日，并应将延长期限的理由通过政务窗口告知申请人。

　　申请人的申请符合法定条件、标准的，各行政主管部门应当依法作出同意申请审核、审批决定。如行政主管部门依法作出不同意申请的审核、审批决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

　　牵头部门跟踪督办案件的办理情况，在规定时限内收集各行政主管部门的审核、审批决定。在联合审核过程中，牵头部门可以组织相关行政主管部门对农民建房有关问题进行会审，相关行政主管部门视审核需要可到申请人拟建住宅现场开展踏勘等工作。

　　(十一)牵头部门收集、综合各行政主管部门的审核、审批决定，填写《农村村民住宅建设申请审核情况汇总表》。如各行政主管部门均审核通过，规划、国土、住建部门应在规定时限内完成制作《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》、《施工许可证》，并交牵头部门。

　　(十二)牵头部门将审批资料交由各乡镇人民政府(街道办事处)政务窗口发还给申请人。

　　五、农村村民住宅建设、监管和验收 

　　(一)农村村民住宅的建设，由村民选择具有施工资质的单位或具有注册建造师、监理工程师执业资格的个人及其组织的施工队伍承接工程施工及相关管理工作，并依法承担相应的质量安全责任。

　　(二)施工单位、个人应当按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工，使用符合工程质量要求的建筑材料、建筑构配件和设备，保证工程质量和安全。有关行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）应安排工作人员或技术人员定期、不定期对村民住宅建设进行巡查，并对工程质量、工程安全进行监管和指导。

　　(三)农村村民住宅建设完工后，应当持以下资料向规划部门申请工程竣工规划核实。

　　1.《乡村建设规划许可证》。

　　2.竣工图。如住宅建设没有变更或者变更不涉及主体结构的，可以施工设计图作为竣工图；如采用政府部门编印的农村住宅通用图集的方案进行施工的，应提供方案中的设计图。

　　3.工程竣工规划核实申报表。

　　规划部门应当实地核实，并自受理之日起15个工作日内完成审核，作出工程规划核实合格或者不合格的决定。核实合格的，出具工程竣工规划核实合格证。

　　六、农村村民建房技术标准 

　　(一)选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。城乡规划确定的铁路、公路、道路、轨道交通、港口、机场、广场、管道设施、能源设施、输配电设施、输电线路走廊、通讯设施、广播电视设施、人民防空设施、燃气设施、殡葬设施、绿地、公园、湿地、河道、湖泊、水库、水源地、自然保护区、消防通道、防汛通道、避震通道、消防站、公共停车场、公交站、公厕、垃圾填埋场及焚烧厂、垃圾中转站、自来水厂、污水处理厂、牲畜定点屠宰厂(场)、学校、幼儿园、中小学、医院、养老院、福利院、博物馆、科技馆、文化馆、展览馆、图书馆、体育场、影剧院等基础设施、公共服务设施和生态保护用地,禁止建设村民住宅。

　　(二)规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近市区、镇区所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设单元式住宅。

　　(三)宅基地面积：是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。村民建房每户宅基地面积限定为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

　　(四)层楼和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅控制在四层以下，建筑总高度控制在15米以内，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

　　(五)层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

　　(六)间距和朝向：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间(外墙至外墙)的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。

　　(七)抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板梁、柱不得采用石结构。

　　(八)建筑单体：应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间(农具堆放间)，应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，具有地方特色，外观应进行一次性装修。省级及以上的历史文化名村，村民住宅应按传统的建筑风貌进行衔接与协调。

　　(九)配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

　　七、住宅建设涉及农用地转用的审批 

　　在土地利用总体规划确定的乡镇、村庄建设用地区范围内申请住宅建设用地，涉及办理农用地转用的，由市行政服务中心统一受理，并联办理，并按批次以市人民政府名义组卷报福州市国土资源局审核，由福州市人民政府审批农用地转用审批手续。

　　八、农村村民住宅产权登记与发证 

　　申请人备齐产权登记资料向国土资源、房管部门申请办理土地、房产登记。

　　九、监督和检查 

　　（一）市规划、国土、住建、市容管理等部门负责具体指导及办理所在本行政区域内农村村民住宅的规划、国土、建设、执法工作。

　　（二）市规划、国土、住建、市容管理等主管部门及乡镇人民政府（街道办事处）应积极、稳妥、快速处理农村村民住宅规划建设过程中的各种问题和投诉。投诉的受理和处理遵循“向谁投诉，由谁负责答复”的原则，涉及其他单位的，应把其他单位的投诉方式告知投诉人。

　　（三）市规划、国土、住建、市容管理等主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)要按照《城乡规划法》、《土地管理法》和《福建省实施〈城乡规划法〉办法》、《福建省实施〈土地管理法〉办法》和有关规定明确职责分工，健全完善巡查制度，加强执法监察，及时发现、制止和查处各类规划建设和土地违法行为。发现有未取得规划许可或未按许可内容进行建设的，应根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条规定处理。对未经批准非法占地建住宅的，要发现一座拆除一座，通过严格执法整肃农村规划建设和土地管理秩序；严格执行“一户一宅”制度，采取有效措施防止违反规定以分户名义多次、多处申请住宅建设用地；对违建现象很重的村庄，暂停建设审批；严格执行国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，禁止城镇居民到农村购买宅基地，禁止对农村未批先建的住宅采取以罚款或者变相收费代替审批的办法予以补办手续。农村村民住宅小区用地批准后不得变相进行经营性房地产开发或者用于不符合规定条件的村(居)民建房。违反上述规定的，将依法严肃追究有关人员的法律责任。

　　十、鼓励及保障政策 

　　（一）鼓励城乡建设用地增减挂钩服务农村住房建设。对空心村、空心房、危旧房等农村宅基地重新规划、整治，一部分复垦为耕地，一部分改建为新村。复垦新增耕地形成的挂钩指标用于城镇建设的，应从土地出让金收益中转移部分资金到农村，支持农村建设发展。在项目实施上，利用增减挂钩以及其他渠道筹集的资金，统一规划设计、统一提供宅基地并统一建房、统一基础设施和公共设施建设。

　　（二）乡镇人民政府（街道办事处）应通过配套完善公共设施，使农村道路、通信、绿化及卫生院、文化站等公共设施有效改观，促进群众生活条件明显改善。

　　（三）村民经批准使用集体土地建设住宅，只需向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。对原旧住宅进行原址翻建的，不缴纳土地补偿费用、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，新的宅基地与原宅基地等面积部分，不缴纳土地补偿费用。村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

　　（四）农村住宅建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包人支付补偿安置费用。补偿安置费用由建房户分摊缴纳。

　　（五）农村住宅建设小区涉及跨村使用土地的，由乡镇人民政府（街道办事处）召集相关村充分协商，进行土地权属置换，置换后的集体土地所有权可确定为乡镇集体所有或村集体所有。置换中涉及原土地所有权人或原承包人的土地减少的，使用土地的村民委员会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原土地所有权人或原承包人支付补偿安置费用。补偿安置费用由建房户分摊缴纳。

　　（六）市规划、住建、国土部门和乡镇人民政府（街道办事处）应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，并加大宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。